Reciclaje urbano en CDMX: capitalización a través del potencial de zonificación

Transformando predios subutilizados en proyectos inmobiliarios rentables con impacto urbano.

La Ciudad de México ofrece amplias oportunidades para transformar inmuebles subutilizados en inversiones de alto valor con impacto urbano. Nuestro análisis indica que ocho de cada diez predios pueden expandir su construcción, y tres de cada diez cuentan con condiciones para densificar vivienda y habilitar usos mixtos. A manera de referencia, en este documento se presenta un caso de negocio ilustrativo que muestra un yield on cost de 15.2%—960 puntos base por encima del cap rate—lo que demuestra que la reconversión y optimización inmobiliaria generan un valor superior frente a la compra de un activo estabilizado en el mercado mexicano. En Transscalar acompañamos todo el proceso para que cada propiedad alcance su máximo potencial, mediante proyectos rentables, sostenibles y con beneficios tangibles para la ciudad.

Zonificación en la CDMX

La zonificación es una herramienta de planeación urbana que regula las características físicas de las construcciones y el tipo de actividades económicas que pueden realizarse dentro de un territorio determinado. En la Ciudad de México, la zonificación se establece dentro de los Programas de Desarrollo Urbano (PDU) y Programas de Desarrollo Urbano Parciales (PDUP) de cada alcaldía, y se complementa con instrumentos como las Normas Generales de Ordenación¹, las Normas de Ordenación sobre Vialidad² y los Polígonos de Actuación³.

¹ Las normas generales de ordenación regulan la intensidad, ocupación y formas de aprovechamiento del suelo y el espacio urbano, así como las características de las edificaciones. También regulan la transferencia de potencialidades mediante la cual se ceden los derechos excedentes o totales de intensidad de construcción no edificada que le correspondan a un predio en favor de otro.

² Las normas de ordenación sobre vialidad buscan aprovechar la infraestructura de las vialidades primarias de cada alcaldía para potenciar el número de niveles y usos distintos a los habitacionales.

³ Los polígonos de actuación buscan optimizar el potencial de desarrollo en áreas urbanas subutilizadas mediante la relotificación y relocalización de los usos de suelo en uno o más predios. Los sistemas de actuación busca escalar el tipo de aprovechamiento fomentado por un polígono de actuación, pero en una extensión mayor.

Para cada predio, la zonificación regula principalmente los siguientes rubros:

• la altura del inmueble y el área mínima libre de construcción;
• el número de viviendas permitidas; y
• las actividades económicas que se pueden realizar.

Potencial de transformación

El análisis realizado por Transscalar, con base en información oficial y en estimaciones específicas para aproximadamente 1.01 millones de predios, revela un amplio margen de aprovechamiento urbano. Este potencial incluye construcción adicional, incremento de viviendas y reconversión a usos mixtos.

Construcción adicional

Aproximadamente el 80% de los predios cuentan con posibilidad de ampliar su superficie construida bajo la normativa vigente. Dentro de este grupo, un 55% podría más que duplicar lo ya edificado, y alrededor de un 19% tiene incluso el potencial de crecer en más de 300%.

Vivienda adicional

Cerca del 30% de los predios presentan condiciones para incrementar su número de viviendas. Entre ellos, un 54% podría superar el 100% de las unidades actuales y un 22% tiene capacidad de más que triplicarlas.

Estimación conservadora: los valores de viviendas posibles con decimales se redondean hacia abajo, dado que los criterios de redondeo para determinar el número permitido varían entre alcaldías.

Reconversión a usos mixtos

Alrededor del 31% de los predios cuentan con posibilidad de transformarse en desarrollos habitacionales con usos mixtos. De estos casos, un 94% podría incorporar actividades comerciales, un 5% servicios y un 1% oficinas.

Estimación conservadora: se consideran únicamente predios cuyo uso de suelo permite explícitamente usos mixtos, sin incluir excepciones derivadas de normas de ordenación vial ni de cambios normativos recientes sobre microcomercio o microindustria.

Potencial agregado

El potencial de aprovechamiento agregado—que combina la posibilidad de ampliar la construcción, densificar la vivienda y reconvertir en usos mixtos—se concentra principalmente en el noroeste y sureste de la ciudad, con algunos núcleos adicionales dispersos en otras zonas de la CDMX.

Caso de negocio ilustrativo

El presente caso de estudio se basa en supuestos y parámetros de mercado promedio, utilizados únicamente con fines ilustrativos. Los resultados proyectados no constituyen una garantía de desempeño futuro.

Este análisis tiene un carácter demostrativo y no debe interpretarse como recomendación de inversión. Cada predio debe analizarse de manera particular, considerando sus condiciones normativas, técnicas, financieras y de mercado específicas.

Supongamos un predio en la CDMX con las siguientes características:

• Terreno: 200 m²
• Huella de construcción: 120 m²
• Niveles construidos: 2
• Construcción total: 240 m²
• Vivienda unifamiliar

No obstante, la zonificación en la ubicación del predio en cuestión permite las siguientes condiciones:

• Máximo de huella de construcción: 140 m² (área libre: 30%)
• Máximo de niveles: 3
• Máximo de construcción: 420 m²
• Usos mixtos (residencial, comercial y oficinas)

Por una parte, el predio en cuestión cuenta con potencial para incrementar la construcción en 180 m² y remodelar 240 m² existentes; por otra parte, cuenta con potencial para expandir el uso de suelo para albergar—además del uso residencial— actividades económicas adicionales como comercio y oficinas.

En este sentido, bajo la normativa actual el activo en cuestión podría ser transformado en un inmueble con las siguientes características:

• Planta baja: un local comercial de 70 m² + espacio de oficinas de 70 m², ambos para renta
• Primer nivel: dos departamentos para renta de 70 m²
• Segundo nivel: un departamento para renta de 140 m²

Este escenario asume que la edificación existente cumple con los requerimientos estructurales para soportar un piso adicional.

Inversión estimada

Concepto	Cálculo	Monto
Adquisición de derechos	Ya en posesión	0 MXN
Construcción nueva
Comercial	10 m² × 16,000 MXN/m²	160,000 MXN
Oficinas	10 m² × 20,000 MXN/m²	200,000 MXN
Residencial	160 m² × 18,000 MXN/m²	2,880,000 MXN
Subtotal construcción		3,240,000 MXN
Remodelación
Comercial	60 m² × 8,000 MXN/m²	480,000 MXN
Oficinas	60 m² × 10,000 MXN/m²	600,000 MXN
Residencial	120 m² × 9,000 MXN/m²	1,080,000 MXN
Subtotal remodelación		2,160,000 MXN
Gastos administrativos	(3,240,000 MXN + 2,160,000 MXN) × 10%	540,000 MXN
Total inversión	0 MXN + 3,240,000 MXN + 2,160,000 MXN + 540,000 MXN	5,940,000 MXN

Supuestos: construcción y remodelación

• Construcción residencial: 18,000 MXN/m²
• Construcción comercial: 16,000 MXN/m²
• Construcción oficina: 20,000 MXN/m²
• Remodelación: 50% del monto de construcción
• Administrativos: 10% del costo total de construcción/remodelación

Ingresos proyectados por renta

Concepto	Cálculo	Monto
Residencial
Mensual	2 × 17,500 MXN + 35,000 MXN	70,000 MXN/mes
Anual	70,000 MXN × 12	840,000 MXN/año
Comercial
Mensual	70 m² × 400 MXN	28,000 MXN/mes
Anual	28,000 MXN × 12	336,000 MXN/año
Oficinas
Mensual	70 m² × 360 MXN	25,200 MXN/mes
Anual	25,200 MXN × 12	302,400 MXN/año
Total ingresos anuales	840,000 MXN + 336,000 MXN + 302,400 MXN	1,478,400 MXN/año

Supuestos: mercado de rentas

• Residencial: 250 MXN/m²/mes
  
• Comercial: 400 MXN/m²/mes
  
• Oficinas: 360 MXN/m²/mes
  

Costos operativos

Concepto	Cálculo	Monto
Vacancia	1,478,400 MXN × 10%	147,840 MXN/año
Gastos operativos	1,478,400 MXN × 25%	369,600 MXN/año
Reserva de reposición	1,478,400 MXN × 4%	59,136 MXN/año
Total costos operativos	147,840 + 369,600 + 59,136	576,576 MXN/año

Supuestos: costos operativos

• Vacancia: 10% de ingresos brutos
  
• Gastos operativos: 25% de ingresos brutos
  
• Reserva de reposición: 4% de ingresos brutos
  

Ingreso Neto Operativo (NOI)

Concepto	Cálculo	Monto
Ingresos brutos		1,478,400 MXN/año
(—) Costos operativos		576,576 MXN/año
NOI	1,478,400 MXN — 576,576 MXN	901,824 MXN/año

El cálculo del NOI no incluye impuestos (predial, ISR u otros aplicables). Los resultados corresponden únicamente a estimaciones de inversión, ingresos y rentabilidad operativa.

Valor de mercado

Concepto	Cálculo	Monto
Residencial	280 m² × 32,000 MXN/m²	8,960,000 MXN
Comercial	70 m² × 54,000 MXN/m²	3,780,000 MXN
Oficinas	70 m² × 48,000 MXN/m²	3,360,000 MXN
Total valor de mercado	8,960,000 + 3,780,000 + 3,360,000	16,100,000 MXN

Supuestos: mercado de ventas

• Residencial: 32,000 MXN/m²
• Comercial: 54,000 MXN/m²
  
• Oficinas: 48,000 MXN/m²
  

En conclusión, con una inversión estimada de 5.94 millones de pesos, el predio podría transformarse en un inmueble de usos mixtos de 420 m², capaz de generar ingresos brutos anuales del orden de 1.48 millones de pesos e ingresos netos operativos de 902 mil pesos. El inmueble generaría un rendimiento anual equivalente al 15.2% de la inversión inicial (yield on cost). Asimismo, el inmueble alcanzaría una valuación de mercado bajo las condiciones promedio en la CDMX de aproximadamente 16.1 millones de pesos. Esto se traduciría en una tasa de capitalización (cap rate) del 5.6%, lo que sitúa la inversión en el rango de riesgo estándar dentro del mercado inmobiliario mexicano.

Rangos de referencia de tasas de capitalización en el mercado inmobiliario mexicano:

• Baja: < 5%
  
• Media: 5% – 8%
  
• Alta: > 8%
  

Importante

En términos de mercado, el resultado es contundente: un yield on cost de 15.2% que rebasa al cap rate en aproximadamente 960 puntos base evidencia una creación de valor excepcional frente a la compra de un activo estabilizado en el mercado mexicano.

Beneficios directos e indirectos

Para los propietarios de inmuebles, el reciclaje y la redensificación de sus activos representan una oportunidad significativa para generar nuevas fuentes de ingreso pasivo de alto nivel, fortaleciendo así su situación socioeconómica. Sin embargo, los beneficios que producen estas intervenciones se extienden a distintas escalas:

• Desde la perspectiva de los habitantes del barrio, el aumento de la oferta de vivienda en áreas de baja densidad contribuye a moderar los precios de renta y venta en zonas con barreras de entrada.⁴

• En el ámbito local, la reconversión de espacios en plantas bajas hacia usos mixtos impulsa la vitalidad urbana: revitaliza los frentes de calle, diversifica la oferta de bienes y servicios de proximidad, y estimula la actividad económica y la generación de empleo mediante economías de aglomeración.⁵

• En una escala más amplia, una ciudad compacta y densa resulta más eficiente en términos de infraestructura, mantenimiento y utilización de recursos. Además, favorece la movilidad y reduce las distancias. El reciclaje inmobiliario, a su vez, permite preservar la riqueza arquitectónica y cultural del entorno construido, integrando la memoria urbana al proceso de modernización.⁶⁷

• No obstante, es fundamental reconocer que la renovación urbana implica riesgos de desplazamiento. Aunque las inversiones en áreas desfavorecidas pueden ampliar las oportunidades y fortalecer la resiliencia, con frecuencia generan incrementos en los alquileres y en el costo de vida que terminan expulsando a los residentes de largo plazo. Por ello, los proyectos deben incorporar mecanismos de participación y cocreación con la población residente, de manera que la propiedad y los beneficios del desarrollo se compartan e integren con las comunidades locales.⁸

⁴ World Economic Forum. (2024, November). How “compact cities” guide growth while protecting people and planet. World Economic Forum. Retrieved from https://www.weforum.org/stories/2024/11/compact-cities-guide-growth-protecting-people-and-planet/

⁵ Grobbelaar, S. & United Nations Human Settlements Programme (Eds.). (2012). Urban patterns for a green economy. United Nations Human Settlements Programme.

⁶ United Nations Human Settlements Programme (UN-Habitat). (2017). Planning compact cities: Exploring the possibilities and limits of densification. Global Experts Group Meeting, Seville. UN-Habitat.

⁷ Mboup, G. (2013). Streets as public spaces and drivers of urban prosperity (R. Warah, Ed.). United Nations Human Settlements Programme (UN-Habitat).

⁸ Diorazio, J. (2022, September 26). Localized anti-displacement policies: Ways to combat the effects of gentrification and lack of affordable housing. Center for American Progress. Retrieved from https://www.americanprogress.org/article/localized-anti-displacement-policies/

Cómo podemos ayudarte

En Transscalar te acompañamos en el proceso de transformación para maximizar el rendimiento de tus activos inmobiliarios:

1. Identificación de oportunidades
   • Analizamos la regulación vigente y las restricciones específicas del predio para revelar su potencial.
     
   • Evaluamos la edificación existente para determinar sus capacidades estructurales y posibilidades de reciclaje.
     
   • Estudiamos las tendencias de mercado para posicionar estratégicamente el activo dentro de su barrio.
2. Análisis de factibilidad
   • Diseñamos un proyecto conceptual que integra las oportunidades urbanas con una propuesta inmobiliaria rentable y sostenible.
     
   • Modelamos costos, ingresos y rentabilidad bajo múltiples escenarios de riesgo para ofrecer certidumbre financiera.
     
   • Evaluamos los riesgos administrativos y operativos para precisar la viabilidad real del proyecto.
3. Diseño y estructuración
   • Diseñamos un programa arquitectónico que equilibra rentabilidad, sustentabilidad y vitalidad urbana.
   • Estructuramos estrategias de financiamiento que alinean inversionistas y comunidad local con los objetivos del proyecto.
     
   • Trazamos una hoja de ruta con hitos claros y mecanismos de control que fomentan su correcta ejecución.
4. Ejecución y acompañamiento
   • Elaboramos los materiales técnicos y financieros para impulsar el levantamiento de capital.
     
   • Diseñamos, gestionamos y te acompañamos en las rondas de inversión para materializar el proyecto.
     
   • Monitoreamos en tiempo real el avance para garantizar entrega en costo, tiempo y calidad.

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